안녕하세요 법무법인 인사이트의 김형길 변호사입니다.
인생을 살면서 변호사는 가급적 만나지 않는 것이 좋다고 합니다. 한국의 경우 그것이 가능할 수도 있겠지만 호주에서는 자의든 타의든 최소 한 번 이상은 변호사가 필요하게 됩니다. 그중 가장 일반적이고 자발적인 경우가 부동산 매입일 것입니다. 한국에서는 부동산 거래에 중개인 한 명만 필요한 반면, 호주에서는 매도인, 매수인, 매도인 은행, 매수인 은행 등을 위해서 4명의 변호사 혹은 그 대리인이 개입하게 됩니다. 이는 부동산 매매 절차가 좀 더 복잡하고 각 경제주체의 이익을 보호하기 위함인 바, Victoria 주 부동산 매입 절차에 대해 간단히 소개하도록 하겠습니다.
1. 계약전 단계
기존 주택 (House)의 경우, 관심있는 물건을 발견하게 되면 해당 물건에 대하여 부동산 Agent 에게 문의하게 되지만 그 답변이 제한적인 경우가 많습니다. 예컨데, 건물의 상태, 해충 침해, 증개축 및 그에 대한 Council 허가 여부, 이웃집과의 경계선 침범, 도로/터널 등 인근 공사계획 등 입니다. 이러한 사항들은 매수인 변호사를 통하여 매도인 변호사에게 문의하기도 하고, 전문가를 고용해서 알아 보기도 합니다. 만약 상기 사항중 하나라도 해당이 된다면 그 피해가 매우 큰 반면, 이를 알아내기 위해 적지 않은 비용이 수반되고, 본인이 최종 매수자가 된다는 보장도 없는상태에서 모든 관심 물건마다 이러한 사항들을 확인할 수도 없다는 현실적 제약이 있습니다. 공동주택의 경우, 엘리베이터 등 주요시설 교체를 위해 향후 Special Levy 가 계획되어 있는 곳도 있는 바, Strata Report 를 확인하는 과정도 필요합니다. 매도인이 의무적으로 공개해야 하는 정보와 문서를 법으로 규정하고 있는데, Victoria주의 경우 Vendor's Statement 통해 다른주에 비해 보다 많은 정보를 공개하도록 되어 있습니다.
2. 계약 단계
호주에서는 부동산 계약서를 매도인 변호사가 작성하게 되는 바, 표준계약서가 있음에도 Special Condition 등을 통해 매도인에게 일방적으로 유리한 조항들을 삽입합니다. 이에 계약서 검토 과정을 거쳐 매수인에게 불리한 사항에 대해서는 계약서 수정을 요구하고 최종 답변에 만족하게 되면 계약서에 서명하게 됩니다. 매수인이 서명한 계약서를 매도인 변호사에게 송부하고 10% Deposit 을 송금하면, 상대방으로부터 매도인의 서명이 포함된 계약서가 전달됩니다. 이렇게 동일한 계약서를 한 부씩 서로 주고 받기에 ‘Exchange 되었다’ 라 말로 계약완료를 표현하기도 합니다. 계약서에 서명하였지만,갑자기 마음이 바뀌었을 경우, 또는
계약전에 알지 못한 하자를 발견한 경우, 계약일이후3영업일 이내에는 계약을 해지할 수 있는데, 이를 Cooling Off 기간 이라고 합니다. 하지만 이 기간에 해지하더라도 계약금액의 0.2% 에 해당하는 Penalty가 적용됩니다. 최근에는 계약서에 Cooling Off 기간이 없다는 명시적 조항을 삽입하는 경우가 늘어나고 있습니다. Auction 을 통해서 구매할 경우에는 Cooling off 기간이 없습니다.
3. 계약후 세틀전 단계
세틀 (Settlement) 전에 인지세 (Transfer Duty) 를 납부해야 합니다. 은행융자를 받을 경우, 예전에는세틀 3개월 전에 대출절차를 시작할 권유 했었습니다만, 최근들어 대출심사가 매우 까다로워진 관계로 6개월 전부터준비하는 것이 좋습니다. 세틀 직전에는 Final Inspection 을 통해서 계약 시점과 비교해서 부동산에 어떠한 변동사항이 있는지, Off-the-Plan 의 경우 계약서 대로 건물이 완공 되었는지를 확인하게 됩니다. 세틀전 혹은 당일에 쓰레기나 원치하는 물건들이 남겨져 있는지를 확인하는 절차도 필요합니다. 또한 전기, 가스, 전화 회사에 연락하여 이사 계획을 미리 통지해 놓는 것이 바람직합니다.
4. 세틀 단계
세틀이라 함은 매수자가 인지세를 납부하고 매도자에게 매입 잔금을 지불하고, 매도자는 Mortgage 등 권리제한 사항을 모두 제거한 후, 소유권 (Title) 을 매수자에게 넘기는 과정을 말합니다. 과거에는 앞에서 말한 4 명의 변호사 혹은 그 대리인이 물리적인 장소에 함께 모여 이러한 과정을 진행하였지만, 전자거래 (PEXA) 의 도입으로 이제는 인터넷 공간에서 보다 편리하고 안전하게 진행됩니다.
[면책 고시] 상기 내용은 법률자문이 아닌 일반적인 법률정보로서, 작성자 및 게시자는 게시물의 내용에 관하여 어떠한 법률적 책임도 없음을 알려드립니다. 정확한 법률정보를 위해서는 변호사와 상담하시기 바랍니다.
Gil Kim (김형길 변호사)
Principal Lawyer /INSIGHT LAWYERS
T: +61 2 9410 1817 F: +61 2 9410 1820
M: +61 410 932 930 E: [email protected]